Domaines de compétences
Avocat en droit immobilier
Du bail à la copropriété
Maître Isabelle Schenone-Amas, Avocat au barreau de Marseille, conseille et défend propriétaires, locataires, commerçants et copropriétaires. Le Cabinet Amas-Schenone rédige les baux, en négocie le renouvellement et porte devant le juge les litiges locatifs, commerciaux et de copropriété.
En bref
Le Cabinet Amas-Schenone, à Marseille, intervient en droit immobilier : rapports locatifs, location saisonnière, baux commerciaux et copropriété. Ces dossiers sont suivis par Maître Isabelle Schenone-Amas, Avocat au barreau de Marseille. Un bail commercial se conclut en principe pour neuf ans au moins, et le copropriétaire qui a voté contre une décision d'assemblée générale, ou qui n'y était ni présent ni représenté, dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contester en justice.
Conseil et contentieux
Du contrat au contentieux
En matière immobilière, beaucoup de litiges naissent d'un écrit : un bail rédigé à la hâte, une clause mal comprise, un règlement de copropriété que personne n'a relu depuis des années. Le travail commence donc souvent avant la signature, par la rédaction et la relecture des actes.
Quand le désaccord s'installe, deux questions viennent en premier : devant quel juge, et dans quel délai. Un loyer impayé, un dépôt de garantie retenu, un refus de renouvellement, une décision d'assemblée générale contestée : chacun a sa procédure. Selon le dossier, l'issue passe par une négociation ou par le tribunal.
Contester le permis de construire accordé au voisin, ou le refus opposé à votre propre projet : ces recours se portent devant le juge administratif. Le cabinet traite ces litiges d'urbanisme au titre du droit public, présenté avec les libertés fondamentales.
Conseil préalable
Le bon moment pour consulter, c'est avant
En immobilier, beaucoup se joue au moment de signer : un bail, un achat destiné à la location, l'acquisition d'un lot de copropriété. Faire relire un acte avant de s'engager évite de découvrir une clause le jour où elle pose problème. N'attendez pas le premier impayé ou le premier désaccord pour nous consulter.
Prendre conseilNos interventions
Trois terrains d'intervention
Les rapports entre bailleurs et locataires, les baux commerciaux, la vie de la copropriété. Chacun de ces terrains a sa loi, son juge et ses délais.
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Rapports locatifs
Propriétaires bailleurs et locataires
Le bail d'une résidence principale, vide ou meublée, relève de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public : le contrat ne peut pas y déroger au détriment du locataire. Le cabinet rédige et révise les contrats de location, et intervient dans les litiges qui en naissent.
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au plus pour un logement vide, deux pour un meublé
- Réparations : l'entretien courant et les menues réparations reviennent au locataire, les autres au bailleur, tenu de louer un logement décent
- Loyers impayés, congés et procédures d'expulsion
- Location saisonnière ou de courte durée
Juridiction Le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire
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Baux commerciaux
Propriétaires des murs et commerçants
Un bail commercial engage sur des années. Pour les propriétaires d'immeubles commerciaux comme pour les entrepreneurs, nous intervenons de la négociation du bail à sa fin. Notre expertise porte en particulier sur le renouvellement et la sortie, pour que chaque partie connaisse ses droits et ses obligations.
- Négociation, rédaction et gestion du bail
- Bail dérogatoire, de trois ans au plus
- Renouvellement, congé et loyer du bail renouvelé
- Indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement
Juridiction Le tribunal judiciaire, et son président pour le loyer du bail révisé ou renouvelé
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Copropriété
Syndicats de copropriétaires et copropriétaires
Nous représentons les syndicats de copropriétaires comme les copropriétaires eux-mêmes. Dans un immeuble, presque tout se décide en assemblée générale, aux majorités fixées par la loi du 10 juillet 1965, et dans le cadre d'un règlement qu'il faut savoir lire.
- Organisation des assemblées générales
- Contestation d'une décision, dans les deux mois de la notification du procès-verbal
- Étude et application du règlement de copropriété
- Conflits entre copropriétaires, ou avec des tiers
Juridiction Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble
Loyers impayés
Du commandement à l'expulsion
Un loyer impayé ouvre une procédure que la loi découpe en étapes, chacune avec son délai. Pour le bailleur, il s'agit de recouvrer la dette et, si rien ne bouge, de récupérer son bien. Pour le locataire, de contester ce qui doit l'être et, quand sa situation le permet, de demander du temps au juge.
Le cabinet intervient d'un côté comme de l'autre, dans des dossiers distincts, à chacune de ces étapes.
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Le commandement de payer
6 semaines
Un commissaire de justice le délivre au locataire en visant la clause résolutoire du bail. Le locataire a six semaines pour régler sa dette si le bail a été conclu depuis la loi du 27 juillet 2023. Si le bail est plus ancien et que sa clause prévoit deux mois, ce délai reste applicable (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024).
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L'audience devant le juge
Jusqu'à 3 ans de délais
Faute de paiement, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, au locataire qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette. S'il s'en acquitte comme le juge l'a fixé, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
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Le commandement de quitter les lieux
2 mois
Le jugement obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut en principe avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois (article L412‑1 du code des procédures civiles d'exécution). Le juge de l'exécution peut encore accorder des délais, d'un mois à un an.
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La trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars
Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée (article L412‑6 du même code), sauf exceptions. La procédure, elle, continue d'avancer, et la dette ne s'efface pas.
Réformes
Un droit en mouvement
Le droit immobilier change souvent. Une loi peut raccourcir un délai, créer une formalité ou rendre impropre à la location un logement qui pouvait être loué la veille. Le cabinet suit ces réformes, pour que le conseil donné sur une transaction immobilière, la gestion d'un bien ou un litige s'appuie sur le texte applicable à votre situation, qui n'est pas toujours le plus récent.
Location saisonnière et meublés de tourisme
Louer un meublé à une clientèle de passage n'obéit pas aux règles du bail d'habitation. La loi du 19 novembre 2024 a resserré l'encadrement : chaque meublé de tourisme s'enregistre auprès d'un téléservice national, et les communes peuvent fixer des quotas d'autorisations ou abaisser de 120 à 90 jours par an la durée pendant laquelle une résidence principale peut être louée ainsi. Selon la ville et le logement, une autorisation de changement d'usage peut aussi être exigée.
La copropriété a son mot à dire. Quand le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui n'y sont pas destinés, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, interdire de louer en meublé de tourisme les lots d'habitation qui ne sont pas des résidences principales. Avant de louer, et surtout avant d'acheter pour louer, mieux vaut vérifier ce qui s'applique à l'adresse du bien.
Quelques jalons récents
- 2014
La loi du 18 juin 2014 porte à trois ans la durée maximale du bail commercial dérogatoire.
- 2023
La loi du 27 juillet 2023 réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer, pour les baux conclus depuis.
- 2024
La loi du 19 novembre 2024 encadre les meublés de tourisme et permet à une copropriété de les interdire sans l'unanimité.
- 2025
Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de cette date.
- 2026
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel juge conforme à la Constitution la règle qui permet à une copropriété d'interdire ces locations.
L'Avocat
Qui suit vos dossiers
Au Cabinet Amas-Schenone, le droit immobilier est suivi par Maître Isabelle Schenone-Amas, associée du cabinet, inscrite au barreau de Marseille depuis 1991. Elle exerce aussi en droit de la famille, où la question du logement se pose souvent au moment d'une séparation, et en droit social.
Tout le cabinet
Questions fréquentes
Vos questions immobilières
Des réponses générales, qui ne remplacent pas l'examen de votre dossier.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Le bailleur peut retenir les sommes qui lui restent dues, à condition de les justifier.
Combien de temps a un locataire pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines si le bail a été conclu depuis l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Pour un bail plus ancien dont la clause résolutoire prévoit deux mois, ce délai de deux mois continue de s'appliquer, selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Passé ce délai, le bailleur peut demander au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail.
Un locataire peut-il être expulsé en hiver ?
Non, en principe. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L412‑6 du code des procédures civiles d'exécution). La trêve connaît des exceptions. La procédure, elle, peut avancer pendant cette période, et la dette demeure.
Combien de temps dure un bail commercial ?
En principe neuf ans au moins (article L145‑4 du code de commerce). Le locataire peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance. Les parties peuvent aussi conclure, à l'entrée dans les lieux, un bail dérogatoire d'une durée totale de trois ans au plus (article L145‑5), qui échappe au statut des baux commerciaux.
Le bailleur peut-il refuser de renouveler un bail commercial ?
Oui, mais il doit alors en principe verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L145‑14 du code de commerce). La loi prévoit des exceptions, dont le motif grave et légitime. Attention au calendrier : les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L145‑60).
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Il faut avoir voté contre la décision, ou avoir été absent et non représenté. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un Avocat, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de déchéance : une fois expiré, la contestation n'est en principe plus possible.
Quand consulter un Avocat en droit immobilier ?
Idéalement avant de signer : un bail d'habitation ou commercial, un achat destiné à la location, l'acquisition d'un lot de copropriété. C'est à ce moment qu'une clause se discute encore. Si le litige est déjà né, mieux vaut consulter tôt : bien des recours sont enfermés dans des délais courts, comme les deux mois laissés pour contester une décision d'assemblée générale.
Contact
Votre bien, vos droits
Appelez le standard du cabinet ou écrivez-nous pour exposer votre situation. Le bail, le règlement de copropriété, le dernier acte reçu d'un commissaire de justice : gardez-les à portée de main, ce sont eux qui fixent vos droits et vos délais.
13006 Marseille
Cabinet Amas-Schenone, Avocats au barreau de Marseille
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